Renovierungsklauseln im Mietvertrag oft ungültig

Der Mietvertrag ist grundsätzlich im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch; §535 ff. BGB) geregelt. Mit der Miete ist die Abnutzung der Mietsache durch üblichen, vertragsgemäßen Gebrauch abgegolten (§ 538 BGB). Das ergibt auch durchaus Sinn, wie sich am Beispiel eines Mietautos ergibt. Wie sollen anfallende Reparaturen für Verschleiß auf die Mieter extra umgelegt werden? 

Im Bereich von Wohnraum jedoch versuchen es Vermieter, die Kosten für Verschleiß und Abnutzung der Wohnung durch entsprechende Klauseln auf den Mieter umzulegen. Bei diesen Vereinbarungen handelt es sich regelmäßig um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). 

Ob die im Einzelfall verwendeten AGB nun rechtsgültig sind oder nicht, bestimmt sich nach den §§ 305 – 310 BGB. Es gibt eine Vielzahl an Gründen, aus denen vereinbarte AGB einfach nicht gültig sind. Beispielsweise dann, wenn der Vertragspartner (hier also der Mieter) in unangemessener Weise benachteiligt wird. 

Durch vorgenanntes Urteil hat der BGH in 2018 entschieden, dass solche Formularklauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen jedenfalls dann unwirksam sind, wenn die Wohnung vor Übergabe unrenoviert oder gar renovierungsbedürftig übergeben wurde – und kein angemessener Ausgleich für die bisherige Abnutzung gewährt wurde.

Ansonsten müsste der Mieter auch sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen und dem Vermieter ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie übernommen hat. 

Fazit: Ist die Wohnung bei Einzug auch nur ansatzweise genutzt und nicht vollrenoviert, sind solche Formularklauseln nur dann gültig, wenn der Vermieter für den bisherigen Verschleiß einen angemessenen Ausgleich gewährt hat (z.B. in Form einer Mietfreien Zeit). Wieviel nun als angemessen gilt, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Es empfiehlt sich, den Zustand der Wohnung bei Übergabe / Einzug sehr genau zu dokumentieren und protokollieren.